历史原因形成的“房地分离”如何处理

【案情】

原告房产公司诉称：原告受让原市政公司的土地，并领取了土地使用证。被告周某的房屋在原告土地使用权范围内。请求法院判决周某将涉案土地上的建筑物予以拆除、将土地交还给原告。被告周某辩称：被告向原市政公司购买房屋并拥有所有权。原告在取得土地使用权之前，房屋已经存在，原告受让土地使用权时是明知的。

法院审理查明：原市政公司于2002年进入破产程序，所占有的土地使用权，经市土地储备中心挂牌，由某房产公司受让，于2006年1月14日领取了土地使用权证。2001年2月26日，周某出资10万元，向原市政公司购买商业用房，市政公司办理了购房手续。房产公司领取的土地使用证范围内，包括了周某房屋所占用的土地。

【审判】

法院认为：原告领取土地使用权证时，被告的房屋已存在，该面积未作扣减。房产公司虽以排除妨害提起本案诉讼，但双方实为土地使用权争议。原告是土地的合法使用权人，其依法享有对土地使用、收益的权利，该权利依法应予保护；被告在企业改制前已向单位购买了房屋，虽未取得房屋所有权证，但在原告购买土地时被告已购买了该房屋，被告是该建筑物的所有人，也受法律保护。

【评析】

遇到此种类型值得研究。笔者认为要根据案件的具体情况，采取不同的解决方式。 首先，采取协商的办法，说服一方转让自己的权利给另一方，以达到房地合一的目的。如果双方协商不成，则法院按照权利设立的先后顺序确定谁拥有这两项权利，判决权利设立在后的一方将土地使用权或房屋所有权折价归并给权利设立在先的一方。因为按照法律规定，土地使用权和房屋所有权必须一并处分，这就意味着有两种情形，一是取得了土地使用权的人，有权要求取得土地上的建筑物和附着物的所有权；二是取得了建筑物和附着物所有权的人也有权要求取得建筑物和附着物所占用范围内的土地使用权。